[조각투자 비교분석-②] 강남 빌딩 소유주가 되는 카사, 할만할까?

 

한 때의 유행일까, 다가올 대세일까! 조각투자 글 두 번째

 

 조각투자 관련한 뉴스 기사가 심심하면 한 번씩 올라온다. 최근에는 건물, 빌딩 조각투자 플랫폼인 카사(Kasa)에 대한 기사가 나와서 링크를 첨부한다.

 

[ 파이낸셜뉴스: 커피 값으로 건물주... 원문 보러가기 ]

 

 지인들과 조각투자 관련 스터디를 올해 7월 쯤에 했는데, 그 때 알아본 내용을 바탕으로 카사에 대해 살짝 정리해보려 한다. 참고로 지인 중 한명은 테스트로 만 원 정도 카사의 신규 청약 빌딩 증권을 매수했었다. ㅎㅎ

 

 

1. 카사(Kasa)의 개요

 

카사 홈페이지 메인 화면

 

 빌딩에 대한 소유권을 DABS*로 분할하여

 소액 투자자가 매수/매도 할 수 있는 플랫폼

 

 일반적으로 주식이 회사에 대한 소유권을 개별 주식으로 분할하여 주식시장에서 거래할 수 있는 것과 비슷한 개념이다.

 다양한 부동산 자산을 펀드처럼 만들어 한 묶음으로 구성해 둔 리츠 투자와도 비슷한 개념이다. 다만 한 종류의 DABS는 오직 하나의 빌딩하고만 연동되어 있다는 점이 카사 만의 특이사항.

 *DABS란?

 디지털 자산유동화 증권, Digital Asset Backed Secuiries의 약자로, 특정한 자산을 사고 팔 수 있게 유동화 후 그 권리를 증명한 증서를 디지털화 한 것. 쉽게 이해하면 빌딩에 대한 주식이다.

 

 

2. 카사 투자자의 수익 발생 경로

 

카사에서 설명하는 3가지 수익원

 

 1. DABS 매수/매도 차익

    - 주식 매매 차익과 동일.

 

 2. DABS의 배당금

   - 해당 DABS와 연결된 빌딩의 임차인이 내는 임대료를, DABS 보유자에게 분배 지급.

   - 주식이나 리츠의 배당금과 동일.

   - 배당은 분기 배당.

 3. 해당 DABS의 건물 매매 차익

   - 카사에서 적정 시점에 빌딩을 매도하고 그 차익을 DABS 보유자에게 분배.

   - 이 경우, 빌딩이 매각되었으므로 DABS는 제 역할을 다하고 사라짐.

 

 

3. 카사에서의 투자 방법

 

카사에 '21년 8월 현재 기준 등록된 빌딩 2종

 

 1. 청약

   - 새로운 빌딩이 카사 플랫폼에 등록될 때 진행됨.

   - 주식으로 치면 상장과 같은 개념.

   - 선착순 진행. 일반 주식 공모청약처럼 경쟁률에 따른 분할 배정이 아님.

   - 현재까지 2회 청약 있었음. ('20년 11월, '21년 7월)

 2. DABS 거래

   - 카사 앱에서 주식 거래처럼 DABS를 매수/매도

 

 3. 투자 한도

   - 일반 개인은 연간 2천만원 한도. 매년 갱신됨.

   - '21년에 2천만원 투자한 경우, '22년 되면 다시 2천만원 투자 가능.

 

 

4. 카사에서 거래 시 수수료 or 세금은?

 

 수익있는 곳에 세금있다고 하였다. 카사도 예외는 없는데, 대략 아래와 같다.

 

 - 최초 건물 공모 청약 시: 없음

 - 배당 수령시: 소득세+지방소득세 합산 15.4%
 - DABS 매수/매도 시: 수수료 0.2%, 매도 시 차익 발생하는 경우 소득세+지방소득세 합산 15.4%
 - 해당 DABS의 빌딩이 매각되는 경우: 매각 차익에 대하여 소득세+지방소득세 합산 15.4%
 - 비고: 위 모든 소득의 합산이 연간 2천만원 초과하는 경우 종합과세

 

 요약하자면 낼 것 다 낸다 ㅎㅎㅎ

 

 퀵하게 알아보느라 대충 요약한 것이니 실제로 카사에서 투자할 분들은 QnA 등을 통해 면밀히 알아보시길 바람. 뮤직카우 정리할 때도 말했지만, 투자 수익으로 세금 내면 사실 좋은거다 ^^. 나도 종부세든, 대주주 양도세든 세금 좀 제발 내보면 좋겠다.

 

 

5. 카사에서 투자 시 고려사항은?

 

'21년 8월 6일자 빌딩별 DABS 기준가 및 거래량

 

 1. 변동성과 거래량

 카사에 올라온 빌딩들의 DABS 청약 당시 금액은 5000원이었다. 현재는 4940원 수준으로 1% 정도 (-)인 상태. 물론 부동산 그것도 특히 강남 한복판의 빌딩에 투자하는 자산의 특성상 변동성은 아주 느릴 것이라고 봐야 한다. 길게 보고 투자하는 자산군으로 봐야 할 것.

 

 거래량은 빌딩 종류별로 일일 1천만~5천만원 정도 거래되고 있다. 거래량이 적기 때문에, 몇 백~몇 천 만원 수준의 돈으로 DABS를 매수/매도 할 때 원하는 가격에 거래가 되지 않을 가능성도 존재한다.

 

 

역삼 런던빌에 대한 '21.1분기 배당 안내문

 

 2. 배당수익률은 평균 수준

 현재 카사에서 볼 수 있는 배당내역서는 작년 11월에 청약한 역삼 런던빌의 내용이다.

 

 올해 2회 배당금이 있었는데, 1분기에 47원, 2분기에 38원이다.

 반년 합산 85원. 연 환산 대략 170원.

 

 청약 당시 DABS당 공모가가 5000원이었으므로,

 170원 나누기 5000원 = 3.4%의 연환산 배당수익률이 나온다.

 여기서 15.4%의 세금을 제외해야 실제 수익률이다 ㅎㅎㅎ. (은행 이자와 같은 로직)

 

 이정도 배당수익률이면 은행 적금보단 낫다. 물론 적금 특가상품 보다는 별로다. 국내 상장한 어지간한 주식들 보다도 시가배당률이 좋다.

 

 향후 빌딩 매각에 대한 시세차익도 있을 것이란 걸 감안하면 관점에 따라 장점이 더 크다고 볼 수도 있겠다.

 

 다만, 이 배당금은 빌딩에 임차한 업체가 내는 임대료에서 나온다. 해당 빌딩의 임대료 안정성이나 임대료 증가율을 감안하여 판단하는 것이 필요.

 

 빌딩에 들어와있는 업체는 카사 홈페이지에 빌딩 별 공시 자료에 친절히 명시되어 있으므로 관심이 있다면 한 번 열어보길 권한다 ㅎㅎ.

 

 

카사 홈페이지에는 각 빌딩에 대한 내용이 상당히 잘 공시되어 있다.

 

 3. 빌딩 매각 차익

 이 부분이 핵심일 것 같다. 연간 3%대의 배당금을 주는 것은 오케이. 배당금이 있으므로 가격 하락이 방어될 것도 오케이. 다만 몇 년의 시간을 들였는데도 빌딩 매각이 안되거나, 매각 했는데 차익이 적다면? 차라리 지수 추종 펀드에 돈 넣을 걸 하는 후회가 몰려올 것이다.

 

 주식 시장 평균 수익률 대비 카사 투자 수익률이 좋을 것인가는 이 부분에 달려있는데, 부동산을 잘 모르니 뭐라 논하기가 쉽지 않다. 

 

 

6. 카사에 대한 개인적인 소감

 

 쉽게 접근할 수 있는 상업용 부동산이라는 점에서 의미가 있다고 본다. 아파트,빌라 같은 주거용 대비 개인이 접근하기 매우 어려운, 그것도 강남권의 큰 빌딩을 직접 투자한다는 것은 분명 좋은 경험이 될 것 같다. 수익률 보다는 공부 차원에서 소액 따라가보는 것은 나쁘지 않겠다는 의견이다.

 다만 빌딩 종류가 아직 그리 많지 않아서 큰 자금이 들어오거나 대세가 되기는 쉽지 않을 듯. 마음 같아선 이 회사 자체에 투자를 하고 싶다.ㅎㅎㅎㅎㅎ

 

 카사에 관심이 있다면 아래 링크를 참조하시길.

 

[ 카사 홈페이지로 이동 ]

[ 카사 투자 관련 QnA - 카사 블로그 내용 ]

 

 

 그리고 다른 조각투자 플랫폼에 대해 정리했던 글은 아래 링크로 들어가시면 됩니다.

 

[조각투자 비교분석-①] 노래에 투자해서 배당받는 뮤직카우, 할만할까? ('21.7월 작성)